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爱房网楼市调控观察天量货币是共犯

发布时间:2019-12-01 15:39:35 编辑:笔名

爱房楼市调控观察:天量货币是共犯

上海2010年5月12日电 /美通社亚洲/ -- 2005年以来,房地产越疯越涨,老百姓越骂越抢,中央政府楼市调控总难持续见效,好不容易08年房价降了,可一到中国经济最困难的09年,房价却创下了史上最牛涨幅。据爱房相关数据,2010年3月一线城市同比09年上涨55%,二线上涨47%,炒楼风盛行。畸高的房价除了土地财政这个元凶,还有没有共犯?推动房价节节攀升的砸不完的钱从那来? (Logo: ) -- 老百姓的储蓄 2001年,互联经济泡沫破裂,央行为保证经济能迅速恢复,曾长期将基准利率定在较低水平,由于存款利率低于同期的 CPI 增幅,中国实际利率就长期处于负值,老百姓为了抵御贬值,取出储蓄投向楼市、股市,有了充足粮弹,楼市当然节节攀升,股市更在07年创出6100余点的最高位。 历史总是有惊人相似,经济政策的制订也不例外。爱房市场部专业人士分析认为,本轮经济的增长与当年亦有几分神似。从时间上看,2010年是中国经济继最困难一年后最复杂的一年,政策制订者们也普遍认为经济复苏的基础尚不牢固,所以在观望和犹豫中迟迟未对第一季度 GDP11.9%的增速踩刹车,也就是说,经济未进入加息周期。而08年开始的7折房贷利率优惠使得投机成本更为低廉。同时,受境外资源和能源(如铁矿石、石油)价格传导,CPI 上升趋势在短期内也不可避免。 -- 央行的货币 上世纪90年代,全国人大通过人民银行法,明确规定不得以央行超发票子弥补财政收支缺口,这从法律层面断了主动超发货币的可能。自那时起,中国财政基础日益稳固,主动超发货币确实没有了。但是,随着中国加入 WTO 参与全球化和国际贸易,由于汇率机制的灵活性不够,中国被迫地放出了过量货币。而且,中国为走出08年全球金融危机,通过宽松的货币政策和扩张性的财政性政策实现经济复苏,大规模投入4万亿,带动地方投资总计近10万亿,从根本上看都是被动放出过量货币的结果。 爱房负责人以09年为例介绍了被动放出的过量货币:2009年,GDP 增长8.7%,广义货币供应量 M2增幅却达27.7%,CPI 为-0.7%,三者相抵,27.7%-8.7%-(-0.7)=19.7%,这多余的货币当股市08年开始调整后,大部分无庸置疑地流向了楼市。 09年上市房企年报显示,其所有净利润相加不到400亿,而账面负债高达6000亿,也就是说,房企的欠债是所得的15倍。但业内人士却说:欠归欠,再多也不妨碍他在楼市中发财。 假设 A 房企中标某地块后缺钱,第一步,A 与能从银行贷款的 B 企业(汽车、矿业甚至其它任何行业)组成合资公司 C,C 公司名义由 B 控股51%,但实际管理权在小股东 A 手中。第二步,由 B 出面贷款,投入 C 公司开发,A 每年给 C 公司名义的大股东 B 分红,最后再溢价收购大股东 B 的股份,这就等于变相偿还了间接来自银行的贷款。 爱房的研究表明,即使以7%的保守年率,商业银行09年从全体房企上市公司至少能赚得420亿的利润,这比上市房企一年所得净利润总和还多,难怪银行家们乐意源源不断给房企借钱。 央行2010年1月15日发布的数据显示,2009年人民币各项贷款增长9.59万亿元,相比2008年的4.9万亿元,激增95.7%,创下历史新高;而受楼市繁荣的影响,居民户中长期贷款共增加1.7万亿元,增量是2008年的4.7倍。 -- 央企的现金 地王和楼王轮番登台绝非中国独有,香港、东京、纽约也曾频频出现。但中国的地王多出自央企,这就有独特原因了,一是多年利润一直不用上缴,二是畅通无阻的市场融资便利。 央企长期利润不上缴实际上是国家/中央政府完全放弃了作为出资人的利益索偿,于是巨额的现金被控制在少数人手中。据财政部的公开数据,09年央企实现净利润多达7000余亿元,全部上缴的红利仅区区400亿,6%都不足,真可谓九牛一毛。 由于央企在宪法上肩负着维护公有制主体地位的政治使命,是只能大不能倒的,所以,央企所有投资风险最终都将由国家和全民买单。事实也是这样,30年来,国企改革一直是以减负脱困为目标,依靠国家财政注资、利润留存、银行债转股、分流人员和社会负担的主辅分离式上市等种种政府输血形式,国企们才扭亏为盈。更不用说诚如国资委当家李荣融所言,央企不缺钱,还能通过不断分拆上市和再融资从资本市场圈钱了。 有了资本市场汩汩不绝的资金流,又有近万亿的利润沉淀,却没有任何强有力的监控与约束,就算国企高管个个是千锤不炼金刚不坏的道德楷模,想不乱花钱也难。 4.17国发10号文对央企的过渡投机、无序扩张基本没有触动(国资委要求78家非主营房产的央企退市直接意义不大),有学者建议,不妨疏堵并举。疏就是大幅提高央企的利润分红比例,上缴国库,这部分增加的收入可用于科技、教育和其他民生事业,这不但使央企现金大量减少,还能佑及全民。此外,堵就是切断无意义无效率的融资和再融资渠道,引导资本市场的资源配置向中小企业或创新性强的民企倾斜,鼓励制造型社会向创新型社会转变。 -- 外汇的热钱 2001年起中国外汇储备进入大幅增长阶段,从01年末的2121.65亿美元,增长到2009年末的2.399万亿美元,按1∶6.8粗算,央行就需投放16.3万亿元人民币作基础货币。 截止今年三月,人民币实行盯住美元的汇率机制已超过18个月,中国汇改因境外压力而推迟,美国130多位议员发表公开信要求美国政府将中国列入汇率操纵国,如不升值就实施制裁;世行行长佐利克也表示,中国对人民币进行重新估值的时机已经来临。这种对人民币大幅升值的强烈预期使得热钱不断通过 IPO、信托资金等各种形式源源涌入。坊间有个笑话,说一老外带10万美元入境旅游,以1:6.8兑换,半年花了18万人民币,回国时,汇率升至1:5,仍是10万美元出境,等于半年白吃白喝白玩不花一分钱。事实上,无论美国威胁与否,因金融危机导致中国出口锐减的局面恢复稳定相当长的时间后,人民币升值的趋势就很难避免。爱房数据显示,仅今年一季度就有过400亿美元,相当于2500亿人民币的游资就囤积于楼市,正虎视耽耽地豪睹人民币升值。 刚才谈了汇率,再从利率来看,中国目前的国内货币政策实际上也与外汇政策密切相关。假若美国不加息,中国一加息,流入又是很大麻烦,于是有专家说,中国加息应当晚于美国。可期待美国先加息,今年都甭想了。 最后再来看一组数字,国家统计局近日发布数据显示:2009年,全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平米,同比增长12.8%;房屋新开工面积11.54亿平米,增长12.5%;房屋竣工面积7.02亿平方米,增长5.5%。其中,住宅竣工面积5.77亿平方米,增长6.2%。 爱房上海站负责人用一个反问结束了这次剖析:尽管房屋施工面积、新开工面积和竣工面积三项增长幅度都不低,但依然远远落后于贷款增长幅度(4.7倍),有天量的货币这个共犯去追逐相对量少的房地产,房价岂有不疯涨之理?

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